Umělá inteligence dnes dokáže během několika okamžiků zařídit prázdnou místnost, odstranit z fotografie nábytek, navrhnout podobu domu po rekonstrukci nebo připravit text realitního inzerátu. Pro prodávajícího může být užitečným pomocníkem. Pro zájemce o nemovitost ale musí být vždy srozumitelné, co skutečně kupuje a co je pouze návrh možné budoucí podoby.
Od 2. srpna 2026 se v Evropské unii uplatňují pravidla transparentnosti podle článku 50 evropského AI Actu. Jejich smyslem není používání umělé inteligence zakázat. Cílem je, aby lidé poznali, kdy komunikují s AI nebo kdy jsou vystaveni obsahu, který byl pomocí umělé inteligence vytvořen či významně změněn.
Ne každá upravená fotografie je AI vizualizace
Realitní fotografie se upravovaly dávno před příchodem generativní umělé inteligence. Úprava jasu, barev, kontrastu, horizontu nebo ostrosti může fotografii přiblížit tomu, jak nemovitost vypadá při běžné prohlídce.
Taková technická úprava je něco jiného než vytvoření obsahu, který na místě ve skutečnosti není.
Za podstatnou změnu lze považovat například:
- doplnění neexistující kuchyňské linky,
- odstranění stavební vady nebo poškození,
- zvětšení oken či změnu dispozice,
- nahrazení skutečného výhledu jiným okolím,
- vytvoření zahrady, bazénu nebo terasy, které neexistují,
- kompletní zobrazení domu po plánované rekonstrukci.
Oficiální pokyny Evropské komise rozlišují běžné technické úpravy od syntetického nebo významně manipulovaného obsahu. Samotné použití automatické funkce v telefonu nebo grafickém programu proto ještě neznamená, že musí být každý snímek označen jako vytvořený AI.
Virtuální home staging může pomoci, ale nesmí klamat
Prázdný byt si část zájemců nedokáže představit zařízený. Virtuální home staging umožňuje do fotografie doplnit nábytek, osvětlení nebo dekorace a ukázat, jak by mohl prostor po nastěhování působit.
Takové zobrazení je legitimním marketingovým nástrojem, pokud je zřetelně označeno jako vizualizace nebo virtuální home staging. Zároveň by měla být k dispozici také fotografie skutečného stavu.
Vizualizace nesmí zakrývat vlhkost, praskliny, poškozené podlahy ani jiné důležité skutečnosti. Neměla by také měnit velikost místnosti, polohu oken, výhled nebo základní dispozici nemovitosti.
Jednoduché pravidlo zní: vizualizace může ukázat možnost, ale nesmí se vydávat za současný stav.
Automatický odhad není konečná prodejní cena
Umělá inteligence a statistické modely se stále častěji používají také k orientačnímu odhadu hodnoty nemovitosti. Pracují s dostupnými údaji o lokalitě, velikosti, typu nemovitosti a dřívějších nabídkách či uskutečněných obchodech.
Automatický odhad však obvykle nevidí skutečný technický stav, kvalitu rekonstrukce, hluk v okolí, výhled, právní omezení ani další vlastnosti, které mohou cenu výrazně ovlivnit.
Výsledek online kalkulace je proto vhodný jako první informace. Pro stanovení reálné nabídkové ceny je potřeba znát místní trh, nemovitost osobně prohlédnout a porovnat ji s relevantními nabídkami a uskutečněnými prodeji.
Může AI napsat realitní inzerát?
Ano. Umělá inteligence dokáže z připravených údajů vytvořit přehledný popis nemovitosti, opravit stylistiku nebo připravit různé varianty textu.
Nemůže však sama zaručit, že vstupní údaje jsou správné. Pokud dostane chybnou výměru, nesprávnou informaci o vlastnictví nebo nepřesný údaj o vybavení, může je přesvědčivě zopakovat.
Před zveřejněním proto musí odpovědná osoba ověřit zejména:
- výměry a dispozici,
- právní stav nemovitosti,
- vlastnictví pozemků a příslušenství,
- cenu a podmínky nabídky,
- energetickou náročnost,
- technický stav a provedené rekonstrukce.
Běžný realitní inzerát nemusí být automaticky označen jen proto, že při jeho formulaci pomohla AI. Rozhodující je, zda obsah prošel skutečnou lidskou kontrolou a zda za zveřejněné informace někdo nese odpovědnost. Pouhá kontrola pravopisu za odborné ověření obsahu považována není.
Chatbot by se neměl vydávat za makléře
AI může na webu odpovídat na základní otázky, vyhledávat nabídky nebo převzít kontaktní údaje zájemce. Pokud člověk komunikuje přímo s chatbotem nebo virtuálním asistentem, měl by vědět, že na druhé straně není skutečný makléř, pokud to není z podoby služby zřejmé.
Chatbot může pomoci s prvním kontaktem. Neměl by však bez lidské kontroly poskytovat závazná právní stanoviska, potvrzovat technický stav nemovitosti nebo slibovat konkrétní výsledek obchodu.
Na co se při prohlížení nabídky zeptat
Pokud prezentace nemovitosti působí nápadně dokonale, je vhodné si ověřit:
- Jde o fotografii skutečného stavu, nebo o vizualizaci?
- Jsou k dispozici také původní neupravené fotografie?
- Které prvky na obrázku ve skutečnosti neexistují?
- Je zobrazená rekonstrukce již provedena, povolena, nebo jde pouze o návrh?
- Vychází uvedená cena z osobního ocenění, nebo jen z automatického odhadu?
Seriózní prodávající ani makléř by neměli mít problém tyto informace jasně vysvětlit.
Technologie ano, ale s lidskou odpovědností
Umělá inteligence může realitní služby zrychlit, zpřehlednit a pomoci klientům lépe si představit potenciál nemovitosti. Neměla by ale nahrazovat ověřování skutečností, osobní prohlídku ani odpovědnost makléře.
V České Společnosti Realitní považujeme AI za podpůrný nástroj. Podstatné informace o nemovitosti musí být ověřeny člověkem a obsah, který významně mění její skutečnou podobu, musí být od reality srozumitelně odlišen.
Protože při prodeji nemovitosti nerozhoduje pouze to, co vypadá dobře na obrazovce. Rozhoduje především to, co kupující skutečně převezme.
